الأمن الاقتصادي العقاري بالمغرب بين النصوص والتحديات نحو إطار قانوني يعزز الاستقرار ويواجه الواقع

مريم البخارية

باحثة بجامعة محمد الخامس، المغرب

مقدمة:

شهد المغرب منذ مطلع ثمانينيات القرن الماضي تحولات اقتصادية جوهرية تجلت أساسًا في انخراطه ببرنامج التقويم الهيكلي عام  [1]1983، هذا البرنامج رسّخ موقع العقار كركيزة مركزية في السياسات التنموية وأحد أهم عوامل جذب الاستثمار. ومع تعمق الانفتاح على الاقتصاد العالمي أصبح مفهوم الأمن الاقتصادي العقاري مرادفًا للاستقرار والثقة، ليس فقط في السوق العقارية، بل في المناخ الاستثماري الوطني برمته[2].

رغم الإصلاحات والمؤسسات المحدثة، من رقمنة الإجراءات إلى تحديث نظام التحفيظ، لا تزال المعضلات البنيوية قائمة، هذه المعضلات تشمل تعدد الأنظمة القانونية، تعقيد المساطر، غياب التنسيق بين الفاعلين، واستمرار ظواهر كالتزوير والمضاربة، وتزداد حدة هذه الإشكاليات في المجال القروي حيث تسود الأعراف والعقارات غير المحفظة.

الرهان اليوم لا يقتصر على حماية الملكية العقارية كحق[3] دستوري[4]، بل يتجاوز ذلك إلى جعل العقار آلية فعالة لتحقيق العدالة المجالية والاجتماعية. هذا ما تؤكده الرسالة الملكية السامية المتعلقة بالعقار والتنمية، والتي دعت إلى منظومة قانونية ومؤسساتية تتجاوز التعقيد نحو الفعالية، وتعكس التوجه التنموي الجديد للمملكة[5].

وتزداد أهمية هذا الموضوع بالنظر إلى أبعاده المتعددة: القانونية، الاقتصادية، الاجتماعية، السياسية، فالحق في الملكية، الذي يضمنه الدستور وتؤطره القوانين والمواثيق الدولية، وعلى رأسها الإعلان العالمي لحقوق الانسان[6]، الذي نص صراحة على حق كل فرد في التملك، وحظر نزع ملكيته تعسفا[7]، لا يمكن أن يتحقق فعليًا دون بيئة عقارية آمنة ومستقرة تحمي الحقوق وتضمن الشفافية وتحفز التنمية. وقد جاءت الرسالة الملكية السامية لتؤكد على الدور المحوري للعقار في دعم الاقتصاد وتحقيق التوازن المجالي والاجتماعي. فهذا يضع المنظومة القانونية والمؤسساتية أمام تحدٍ حقيقي: كيف يمكن تأمين العقار بما يعزز الاستثمار ويصون الحقوق في آن واحد؟

إن البحث في الأمن الاقتصادي العقاري لم يعد ترفًا نظريًا، بل ضرورة ملحة تفرضها رهانات التنمية ومقتضيات الدولة الحديثة، فبدون إصلاحات جذرية تتجه نحو تبسيط المساطر، وتوحيد المرجعيات، وتحسين الحوكمة، سيظل القطاع العقاري حبيس الإكراهات القديمة، غير قادر على مواكبة تطلعات الاستثمار ومطالب العدالة العقارية.

ومحاولة منا لملامسة هذا الموضوع ارتأينا اعتماد التقسيم التالي:

المحور الأول: الإطار القانوني والمؤسساتي للأمن الاقتصادي العقاري

المحور الثاني: التحديات الواقعية وقيود التطبيق العملي

المحور الثالث: نحو إطار قانوني ومؤسساتي أكثر فاعلية

المحور الأول: الإطار القانوني والمؤسساتي للأمن الاقتصادي العقاري

يشكل تأمين المعاملات العقارية حجر الزاوية في أي منظومة اقتصادية تسعى إلى جذب الاستثمار وتحقيق التنمية المستدامة. فالعقار، بصفته وعاءً رئيسيًا للأنشطة الاقتصادية والاجتماعية، لا يمكن أن يؤدي دوره التنموي في غياب إطار قانوني واضح ومؤسساتي فعّال، يضمن استقرار الحقوق ويوفر الحماية القانونية اللازمة[8].

وفي هذا السياق، عمل المغرب على بناء منظومة تشريعية متعددة الأبعاد لتنظيم المجال العقاري، تتقاطع فيها مقتضيات التحفيظ والتعمير ونزع الملكية والحقوق العينية، وذلك ضمن رؤية تهدف إلى تحقيق الأمن القانوني للعقار، وتحفيز الثقة بين المتعاملين، سواء كانوا أفرادًا أو مستثمرين[9].

غير أن وفرة النصوص لا تعني بالضرورة نجاعة في التطبيق، وهو ما يفرض إعادة النظر في مدى اتساق هذه القوانين، وفعالية المؤسسات المعنية، وقدرتها على تحقيق الأهداف المرجوة من الأمن العقاري في بعده الاقتصادي.

1.1 العقار في صلب التشريعات الوطنية

يشكل العقار دعامة أساسية لكل نشاط اقتصادي منتج، ولذلك حرصت التشريعات المغربية على تنظيمه عبر منظومة متكاملة من القوانين، بدءًا من ظهير التحفيظ العقاري لسنة 1913[10]، مرورًا بـالقانون 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية[11]، ووصولًا إلى النصوص المنظمة للتعمير[12] ونزع الملكية[13] والاستثمار[14].

وقد كرس دستور 2011 مبدأ حماية الملكية الخاصة، مؤكدًا في فصله 35 على أن “الحق في الملكية مضمون”، ولا يمكن نزع الملكية إلا في إطار القانون، مقابل تعويض عادل، ولفائدة المصلحة العامة. كما تضطلع الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية بدور محوري في ضمان الأمن العقاري، من خلال عمليات التحفيظ، وإشهار الحقوق، وحفظ السجلات، وتبسيط الإجراءات.

وعلى الصعيد المؤسسي، فإن تعدد الفاعلين – من وزارة الداخلية، وزارة العدل، الوكالة العقارية، الجماعات الترابية، المحافظات، القضاء – يعكس حجم الرهان المرتبط بهذا القطاع. غير أن غياب التنسيق الفعّال وتداخل الاختصاصات يؤدي في أحيان كثيرة إلى تناقضات أو تأخير في تسوية الملفات، مما يؤثر سلبًا على استقرار المعاملات وثقة المستثمرين.

رغم هذا الإطار القانوني الغني، يطرح سؤال النجاعة بقوة: هل نجحت هذه النصوص في تحقيق أمن اقتصادي عقاري فعلي، أم أنها ما زالت حبيسة التنظير دون ترجمة عملية متكاملة على أرض الواقع؟

2.1 المرتكزات القانونية والاقتصادية للأمن العقاري ودوره في تحقيق النمو والاستثمار

يُعد الأمن الاقتصادي العقاري ركيزة أساسية للاستقرار الاقتصادي والاجتماعي، فجوهر هذا المفهوم يكمن في حماية الملكية العقارية من شتى التهديدات القانونية، المؤسساتية، أو حتى الواقعية. الهدف الأسمى هو دمج العقار بفعالية في الدورة الاقتصادية ليصبح محركًا للنمو، لا مصدرًا لعدم اليقين. ويمكن فهم ماهية الأمن الاقتصادي العقاري من خلال بعدين متكاملين:

• البعد القانوني والاجتماعي: يتمثل هذا البعد في ضرورة وجود منظومة تشريعية قوية ومتكاملة تضمن استقرار المعاملات العقارية، وتحمي الحقوق العينية كالملكية وحق الانتفاع، وتقلل من النزاعات المحتملة. قانونيًا، توفر هذه المنظومة بيئة استثمارية آمنة وواضحة المعالم. أما اجتماعيًا، فيساهم الأمن العقاري في تقليص الفوارق المجالية والاجتماعية[15]، ويعزز شعور الأفراد بالاستقرار والانتماء من خلال تمكينهم من سكن لائق ومضمون قانونيًا[16]. الدولة هنا لا تكتفي بوضع القوانين، بل تعمل على تكييفها لمواكبة التطورات الاجتماعية والاقتصادية، محققة بذلك توازنًا بين الحماية القانونية، العدالة الاجتماعية، والاستثمار العقاري المستدام.
• البعد الاقتصادي والسياسي: يمثل العقار قيمة اقتصادية واستراتيجية هائلة. لتحقيق أدواره التنموية، يحتاج العقار إلى بيئة اقتصادية مستقرة ومناخ سياسي مؤسساتي يضمن الحقوق ويحفز الاستثمار. اقتصاديًا، يُعد الأمن العقاري ضروريًا لتمويل الاستثمارات والمشاريع الكبرى، فهو ضمانة للقروض البنكية. كلما كان النظام العقاري محكمًا وشفافًا، زادت جاذبية البيئة الاستثمارية واستقرارها، مما يعزز التنمية المستدامة ويكافح الهشاشة العقارية[17]. على سبيل المثال، تُظهر الأزمات العقارية (كما حدث في الولايات المتحدة الأمريكية) كيف يمكن لغياب الأمن العقاري أن يقوض الاقتصاد بأكمله[18]. في المقابل، تُبرز تجارب دول مثل الصين والهند أهمية وجود قاعدة ادخارية قوية وسياسات تمويلية مسؤولة لضمان استقرار القطاع العقاري وتجنب الأزمات[19].

وفي المغرب، نجد أن القطاع العقاري يمثل ركيزة أساسية للتنمية الاقتصادية، حيث تستقطب السياسات السكنية حصة كبيرة من الاستثمارات الأجنبية، بلغت حوالي 11% من إجمالي الاستثمارات المتجهة للمغرب بين عامي 2005 و 2012. وفي ظل الطلب المتزايد على الوحدات السكنية، والذي يقدر حاليًا بـ 642 ألف وحدة مع زيادة سنوية تناهز 125 ألف وحدة، اتخذت الدولة جملة من الإجراءات لتحفيز الاستثمار العقاري، من خلال تخفيضات وإعفاءات ضريبية وتسهيل الحصول على العقار والتمويل. وقد أسهمت السياسة السكنية لسنة 2010 في تحقيق توازن نسبي بين العرض والطلب، مع التركيز على توفير السكن الاجتماعي والمتوسط بأسعار في متناول القدرة الشرائية، حيث استهدفت إنتاج 270 ألف وحدة سكنية اجتماعية. كما سعت اتفاقية 2013 مع الفدرالية الوطنية للمنعشين العقاريين إلى توفير 20 ألف وحدة سكنية لفائدة الطبقة المتوسطة بحلول سنة [20]2016.

غير أن الوضع الحالي يشير إلى تباطؤ نسبي في القطاع، حيث انخفضت القيمة المضافة لقطاع البناء والأشغال العمومية، وتراجعت مبيعات الإسمنت وتطور مؤشر أسعار الأصول العقارية. ورغم استثناء المدن الكبرى من انخفاض الأسعار، فقد تقلص حجم المعاملات العقارية بشكل ملحوظ، ولم يشهد تطور القروض العقارية نموًا كبيرًا، مع انخفاض القروض الموجهة للمنعشين العقاريين وصعوبة ولوج المشترين إلى التمويل وتراجع في عدد أوراش البناء[21].

حيث تستدعي هذه الوضعية تتبعًا دقيقًا ويقظة مستمرة لتأطير ومواكبة هذا القطاع الحيوي، المرتبط برهانات اقتصادية واجتماعية كبرى تؤثر على مسيرة التنمية وظروف عيش المواطنين. ويتعين على أي إصلاح أو توجه جديد للقطاع العقاري أن يراعي أهميته الهيكلية والاقتصادية والسياسية في المغرب[22].

وسياسيًا، يُعد الاستقرار السياسي دعامة محورية للأمن العقاري. فلا يمكن تصور سوق عقارية مستقرة ومحفزة دون مؤسسات سياسية قوية، قادرة على فرض القانون، حماية الحقوق، وضمان حيادية أجهزة التحفيظ والعدالة العقارية. العلاقة بين السياسة والاستثمار العقاري معقدة؛ فبينما يرى البعض أن الاستقرار السياسي وحده يكفي، يؤكد آخرون أن الديمقراطية بما توفره من شفافية ومحاسبة وقضاء مستقل، تخلق مناخًا أكثر أمانًا لحقوق الملكية وتسوية المنازعات العقارية[23].

باختصار، تتلخص ماهية الأمن الاقتصادي العقاري في كونه منظومة متكاملة تهدف إلى توفير الثقة والاستقرار في التعاملات العقارية، من خلال إطار قانوني واضح، دعم اقتصادي فعال، وبيئة سياسية مستقرة، وذلك لضمان أن يظل العقار رافعة حقيقية للتنمية الشاملة والمستدامة.

3.1 الإطار التشريعي والمؤسساتي: دعائم الاستقرار والثقة

يُعد الأمن الاقتصادي العقاري ثمرة لتكامل دقيق بين منظومة قانونية ومؤسساتية متماسكة، تهدف إلى تنظيم الملكية العقارية، تداولها، وحمايتها من أي نزاعات أو تجاوزات. يضطلع التشريع بدور محوري في وضع القواعد التي تنظم هذا القطاع الحيوي، فيما يكمل الاجتهاد القضائي هذا الدور من خلال تفسير النصوص وملء الثغرات القانونية، مما يضمن الأمن والاستقرار القانوني للعقار.

• دور التشريع في تحقيق الأمن الاقتصادي العقاري

يلعب التشريع المغربي دورًا أساسيًا في ترسيخ الأمن الاقتصادي العقاري، لا سيما من خلال نظام التحفيظ العقاري القائم على مبدأ الشهر العيني (نظام تورانس)[24]. يهدف هذا النظام إلى تثبيت الملكية وتطهير العقار من النزاعات، مما يعزز قيمته الاقتصادية. من أبرز الآليات التشريعية في هذا السياق:

• التعرض على التحفيظ: يُعد التعرض ضمانة قانونية أساسية لأصحاب الحقوق لمنع تسجيل عقار باسم طالب التحفيظ إذا كانت حقوقهم مهددة. لقد وسّع المشرع المغربي، بموجب القانون رقم 14.07، نطاق التعرض ليشمل الأشخاص والحقوق، مع وضع ضوابط للحد من التعرضات الكيدية. كما حصر القانون الجهات التي تتلقى التعرضات (المحافظ العقاري والمهندس الطبوغرافي) لضمان الفعالية والمسؤولية[25]، وتسريع مسطرة التحفيظ. هذا الحصر، إلى جانب جعل المحافظ الجهة الوحيدة المختصة بتلقي التعرضات خارج الأجل القانوني، يساهم بشكل كبير في تعزيز الثقة في النظام العقاري وحماية حقوق الأفراد[26].

فقد ذهب المجلس الأعلى (محكمة النقض حاليا) في أحد قراراته[27]: “…لكن حيث إنه ردا على الوسيلتين معا، فإن التعرض هو بمثابة دعوى يحدد موضوعها أمام المحافظ…”. هذا التأكيد القضائي ينسجم مع التوجه التشريعي نحو مركزية دور المحافظ في تدبير مسطرة التحفيظ وتحديد نطاق النزاعات المتعلقة بها.

• تعميم التحفيظ العقاري: رغم أن الأصل في التحفيظ العقاري هو الاختيارية، إلا أن هذه الاختيارية أثرت سلبًا على استراتيجية تعميم التحفيظ وتحقيق الأمن العقاري المنشود. لذا، أقر المشرع حالات إلزامية للتحفيظ، مما يعكس توجهًا نحو القضاء على ازدواجية الأنظمة العقارية (محفظ وغير محفظ) وتثمين الملكية وإدماجها في الدورة الاقتصادية بشكل كامل. يُنظر إلى تعميم التحفيظ بالإلزام كضرورة لتعزيز الأمن العقاري وضمانة أساسية لتداول العقارات[28].

• دور الاجتهاد القضائي في تحقيق الأمن الاقتصادي العقاري

يُعتبر الاجتهاد القضائي مكملًا أساسيًا لدور التشريع، حيث يساهم في ترسيخ الأمن القانوني والقضائي، وهما دعامتان للأمن الاقتصادي العقاري. يتميز الأمن القانوني بوضوح واستقرار القواعد القانونية، بينما يتجلى الأمن القضائي في استقرار الاجتهاد وتفسيره المتوازن للقوانين. يلعب القضاء، خاصة محكمة النقض، دورًا حيويًا في:

• ترسيخ الأمن الاقتصادي العقاري: تؤكد محكمة النقض[29] باستمرار على مبدأ الأثر التطهيري للتحفيظ، الذي يجعل الرسم العقاري سندًا نهائيًا ومطهرًا للعقار من كافة الحقوق السابقة غير المسجلة. هذه القاعدة، التي تُعتبر من النظام العام، تمنح قوة ثبوتية مطلقة للرسم العقاري وتحمي استقرار المعاملات، مما يشجع الاستثمار ويُعزز الثقة في السوق العقارية. كما تحرص محكمة النقض[30] على حماية حقوق الأغيار حسني النية، مما يزيد من موثوقية السجل العقاري كضامن للاستقرار القانوني والاقتصادي.
• حماية الملكية العقارية من الغصب: يساهم الاجتهاد القضائي[31] بشكل فعال في حماية الرسوم العقارية من محاولات الغصب، وذلك بترسيخ حجية الرسم العقاري كقرينة قاطعة على الملكية. يمكن للمالك، بفضل الاجتهاد القضائي[32]، اللجوء إلى القضاء الاستعجالي لطلب استرداد عقاره بشكل سريع من الغاصب، دون الحاجة للخوض في النزاعات الطويلة حول أصل الحق. هذا يوفر آلية فعالة وسريعة لحماية حقوق الملاك المسجلين، ويعزز الثقة في نظام التحفيظ العقاري. كما يؤكد القضاء[33] على حماية الحيازة القانونية المستندة إلى عقود موثقة، مما يدعم استقرار الوضعيات القانونية القائمة ويعزز الثقة في المعاملات العقارية.

المحور الثاني: التحديات الواقعية وقيود التطبيق العملي

رغم الغنى التشريعي والتطور المؤسسي الذي عرفه القطاع العقاري بالمغرب، لا تزال الفجوة قائمة بين النصوص القانونية ومقتضيات الواقع. فالإشكال لم يعد مرتبطًا فقط بغياب القوانين، بل بمدى قدرتها على التفاعل مع تعقيدات الأرض، ومواكبة التغيرات المجتمعية، وتجاوز المعيقات الإدارية والهيكلية التي تعترض التطبيق.

ففي الممارسة اليومية، يصطدم المتعاملون في المجال العقاري بعدد من التحديات، تبدأ بتعدد الأنظمة العقارية، وتمر بتعقيد المساطر الإدارية، ولا تنتهي عند غياب التنسيق بين المؤسسات، وهو ما يجعل من الأمن العقاري هدفًا مؤجلًا أكثر منه واقعًا ملموسًا. كما تُفاقم هذه الوضعية ظواهر مقلقة مثل التزوير، والنزاعات، والمضاربات، التي تقوّض الثقة وتُضعف مناخ الاستثمار[34].

إن الوقوف على هذه التحديات، وتحليل أسبابها، يعد شرطًا أساسيًا لأي إصلاح فعّال، ويفتح النقاش حول الحاجة إلى الانتقال من منطق النصوص إلى منطق النتائج، ومن التشريع إلى الفعالية.

2.1 ازدواجية النظام العقاري وتحديات التحفيظ

رغم مرور أكثر من قرن على ظهير التحفيظ العقاري، لا تزال النسبة الكبرى من العقارات غير محفظة. وتنعكس هذه الازدواجية في عدة مستويات[35]:

• العقارات غير المحفظة: [36]تفتقر للضمانات القانونية، لا تُقبل كضمان بنكي، وتواجه صعوبة في الإثبات بسبب ضعف حجية الوثائق، مما يعطل استثمارها.
• العقارات المحفظة: [37]رغم ما توفره من استقرار، تعاني من بطء الإجراءات، تعدد التعرضات، عدم التحيين، وغياب التحفيظ الإجباري، ما يؤثر سلبًا على فعالية النظام.

2.2 تعدد الأنظمة العقارية: بين التنوع والتشتت

يشكل تعدد أنماط الملكية (خاصة، عمومية، سلالية، غابوية، أوقاف…) ثراء نظريًا، لكنه يُفرز مشكلات إجرائية ومؤسساتية[38]:

• الملك الخاص للدولة: يعاني من ضعف التعبئة وبطء التصرف.
• أراضي الجموع والأوقاف: غياب معايير موحدة لتحديد المستحقين، تراكم النزاعات، ضعف الحكامة.
• الأملاك الغابوية والجيش: تفتقد إلى أطر قانونية واضحة، وتواجه تداخلاً مع أملاك الأفراد.

2.3 ضعف التنسيق المؤسساتي وغياب استراتيجية موحدة

يؤدي تداخل اختصاصات الوزارات والهيئات المعنية بالعقار إلى إرباك شديد في تدبير الملفات. غياب قاعدة بيانات موحدة، وصعوبة تحديد الوضعية القانونية والمادية للعقارات، يعرقل وضع سياسة وطنية شاملة للعقار[39].

2.4 هشاشة الحماية القانونية للملكية العقارية

يُسجّل استمرار بعض الممارسات غير القانونية، مثل التعدي الإداري على الملكيات الخاصة[40]، وتعقيدات نزع الملكية، وضعف تقدير التعويض، بالإضافة إلى غياب قضاء متخصص في النزاعات العقارية، وهو ما يهدد الثقة في النظام برمته.

المحور الثالث: نحو إطار قانوني ومؤسساتي أكثر فاعلية

أمام تعدد التحديات البنيوية التي تعرقل تحقيق الأمن الاقتصادي العقاري، يصبح من الضروري التفكير في إعادة صياغة الإطار القانوني والمؤسساتي بما يستجيب لرهانات المرحلة، ويضمن الفعالية في الواقع لا في النصوص فقط. فالمشكل لم يعد في وجود القوانين، بل في قدرتها على التفاعل مع واقع عقاري مركّب، تتداخل فيه الأنظمة، وتتعدد فيه المتدخلات، وتتعقد فيه الإجراءات.

إن بلورة إطار أكثر فاعلية تقتضي اعتماد رؤية إصلاحية شمولية، تتجاوز المعالجة القطاعية المحدودة، وتؤسس لتكامل مؤسساتي، وتبسيط تشريعي، ورقمنة شاملة، وربط حقيقي بين المسؤولية والمحاسبة. كما يتطلب الأمر مراجعة شجاعة لبعض النصوص المتجاوزة، وتثمين المبادرات الرائدة، وفتح المجال أمام ممارسات جديدة أكثر مرونة وشفافية.

في هذا السياق، يبرز عدد من المداخل الأساسية لإصلاح المنظومة العقارية بالمغرب، من شأنها إرساء دعائم الأمن العقاري، وتعزيز الثقة، ورفع جاذبية الاستثمار.

3.1 إصلاح المنظومة العقارية وتوحيد المساطر

يتطلب تحقيق الأمن العقاري إصلاحًا جذريًا يشمل:

• تعميم التحفيظ الإجباري: مع دعم الفئات المعوزة، وتحفيز التحفيظ الجماعي خاصة في المناطق القروية.
• إحداث نظام إجرائي موحد للنزاعات العقارية: وتخفيف عبء الإثبات عن المتعرضين، وتحديث آجال وإجراءات الطعون لتفادي التعسف.
• مأسسة قضاء متخصص في العقار: بقضاة ذوي تكوين عقاري وتقني، مع تفعيل مساطر استرجاع العقار من الغاصب بشكل استعجالي.

3.2  مدونة الحقوق العينية وقانون التحفيظ العقاري ضرورة التحديث

تضطلع مدونة الحقوق العينية وقانون التحفيظ العقاري بدور محوري في رسم معالم المشهد العقاري المغربي وضمان استقراره. إلا أن الدينامية المتواصلة التي تطبع الواقع الاقتصادي والاجتماعي[41]، بالإضافة إلى ما كشف عنه التطبيق العملي من بعض النواقص، تستدعي وقفة تأمل تستهدف تحديث هذين القانونين الأساسيين.

• مراجعة جزئية لقانون التحفيظ العقاري دراسة لبعض المواد

تعد دقة ووضوح الإطار القانوني من أبرز مقومات تحقيق الأمن الاقتصادي العقاري، باعتباره عنصرًا ضامنًا لاستقرار المعاملات وطمأنينة المستثمرين والأفراد على حد سواء، وفي هذا السياق نقترح مراجعة بعض مقتضيات قانون التحفيظ العقاري[42] التي تثير إشكالات عملية قد تخل بهذا الأمن. ويأتي في مقدمتها الفصل الأول من القانون المذكور، الذي حدد نطاق التحفيظ العقاري بكونه مسطرة تطهيرية تؤدي إلى تأسيس رسم عقاري نهائي، دون تمييز واضح بين أحكام التحفيظ ومجرد التقييدات أو التشطيبات اللاحقة عليه[43]، في هذا السياق، أكد المجلس الأعلى[44] في أحد قراراته على أنه وبينما يُطلب من المحافظ توخي الحيطة عند إشهار الحقوق العينية بتقييدها في الرسوم العقارية، فإن عملية التحفيظ نفسها، بما تتضمنه من إجراءات تؤدي إلى إنشاء الرسم العقاري ذي الصبغة النهائية والذي يمثل بمثابة الحالة المدنية للملكية العقارية، تستوجب إحاطتها بأقصى درجات الاحتياط لتجنب نشوء أوضاع يصعب تداركها. وهو ما ينعكس في غموض الفصل [45]109 الذي يمنع الطعن في الأحكام الصادرة في مادة التحفيظ إلا بالاستئناف أو النقض، مما أدى إلى اختلاف في تفسير قابلية بعض الأحكام للطعن بإعادة النظر، خاصة تلك المتعلقة بتقييد أو تعديل الحقوق العينية، والتي لا تُعد من صميم عملية التحفيظ بل من التصرفات القانونية المترتبة عنها[46].

وتدعيما لتأمين الاستقرار القانوني وتشجيع الثقة في النظام العقاري، نقترح تعديل هذا الفصل لينص بدقة على “الأحكام الصادرة في مطالب التحفيظ العقاري”، بما يرفع اللبس ويحدد مجال التطبيق بدقة. كما نلفت إلى أن الفصل37 من التحفيظ العقاري، في صيغته الحالية، لا يراعي التوازن في عبء الإثبات بين أطراف النزاع في حالات التحفيظ الإجباري، حيث تتحمل الأطراف المعارضة كامل عبء الإثبات، رغم أن الدولة هي التي تتقدم بمطالب التحفيظ نيابة عن أشخاص قد لا تربطهم أي علاقة ملكية حقيقية بالعقار، ويستند طلبهم في الغالب إلى شهادة إدارية لا تُعد حجة قانونية. ومن هذا المنطلق، فإن تحقيق الأمن العقاري الاقتصادي يقتضي تعديل هذا الفصل بما يسمح للمحكمة أن تفصل في النزاع على ضوء الوثائق المقدمة من طرفي الدعوى دون ترجيح مسبق لأحدهما[47].

وفي السياق نفسه، نقترح حذف الفقرة الثالثة من الفصل 86 التي تحدد صلاحية التقييد الاحتياطي بناء على نسخة من مقال الدعوى في الموضوع في أجل لا يتعدى شهرًا، وهي مدة غير واقعية بالنظر إلى آجال التقاضي، مما يُحدث اضطرابًا قانونيًا وعمليًا لدى المحافظين العقاريين والمتقاضين ويهدد فعالية الضمانات المؤقتة للحقوق. إن تصحيح هذه الاختلالات من شأنه أن يعزز الثقة في النظام القانوني للعقار ويُرسخ أسس الأمن الاقتصادي المرتبط به، باعتبار العقار أحد أهم موارد الإنتاج والاستثمار ومجالات الاستقرار الاجتماعي[48].

• مراجعة انتقائية لمدونة الحقوق العينية

تظهر مراجعة بعض مواد مدونة الحقوق العينية ضرورة ملحة لإعادة النظر في بنودها بما يعزز الأمن الاقتصادي العقاري، من خلال توفير بيئة قانونية مرنة وعادلة تواكب متطلبات المعاملات العقارية الحديثة وتحفز الثقة في استقرار الملكية وتداولها. وفي هذا الإطار، تبرز الحاجة إلى توسيع مجال التبرعات بتنظيم هبة الثواب، وهبة الانتفاع مع احتفاظ الواهب بالرقبة، وتيسير إمكانية إنجاز الهبة بعقد عرفي في حال كانت زهيدة القيمة، على غرار ما تنص عليه مدونة الأوقاف، خلافًا لما تشترطه المادة [49]274 من إلزامية العقد الرسمي. كما يجب إعادة النظر في أحكام الحيازة والتصرف الفعلي في الهبة خاصة في حياة الواهب أو بعد وفاته، وتوضيح آثارها القانونية، إلى جانب معالجة الثغرات المتعلقة بهبة المرض، والدار التي يسكنها الواهب، واعتصار الهبة في حال انفصال الزوجين[50].

هذا من جهة ومن جهة أخرى، يشكل التقييد الزمني للطعن في التقييدات العقارية – كما ورد في المادة 2 – تهديدًا للاستقرار العقاري، إذ إن تقليص الأجل إلى أربع سنوات لا ينسجم مع الأهداف الحمائية لنظام التحفيظ، ويجب رفعه إلى خمسة عشر عامًا على الأقل، بما يحقق التوازن بين حماية الملكية ومصالح الأطراف، ويُجنب الملاك فقدان حقوقهم بسبب تزوير أو تدليس لم يُكشف في الوقت المناسب. وفي السياق نفسه، يُمثل اشتراط تحرير جميع التصرفات العقارية بمحررات رسمية عبئًا ماليًا وإجرائيًا، لا سيما في المعاملات التي تكون موضوعاتها زهيدة القيمة، مما قد يؤدي إلى إحجام المواطنين، وخاصة الفئات الضعيفة، عن إتمام تصرفاتهم، وهو ما يقوض مبدأ الولوج العادل للملكية. لذلك، فإن تقييد هذا الشرط بقيمة مالية دنيا (مثلاً 100.000 درهم) سيكون أكثر إنصافًا. أما بخصوص الشفعة[51]، فهناك ضرورة لتعديل المادة 303 بمنع ممارستها في حالات البيع الرمزي أو بين الأصول والفروع والأزواج، لأنها معاملات ذات طابع اجتماعي خاص لا يجوز استغلالها من طرف الشركاء لتحقيق أغراض مضادة للنية الأصلية من التعاقد. كما أن التعامل القضائي مع القسمة الفعلية في العقارات غير المحفظة باعتبارها صحيحة متى توفرت معالم الاستقرار والتصرف الهادئ من الشركاء، هو توجه يجب تأطيره قانونيًا لضمان استقرار المعاملات العقارية، خصوصًا في ظل غياب التحفيظ، وتحقيقًا للأمن الاقتصادي العقاري الذي يقوم على اليقين القانوني، وتيسير تداول الحقوق، وضمان حماية الأطراف وتعزيز الثقة في النظام العقاري كدعامة للتنمية والاستثمار[52].

نجد في هذا الصدد “وجه الخلاف بين فقهاء المذهب هو سبب مشروعية الشفعة: فمن رأى أن الشفعة شرعت لرفع ضرر القسمة كابن القاسم، قال باستحالة طالب الشفعة فيما لا يقبل القسمة بطبيعتها، إلا تبعا للأصل الموجود فيه، ومن رأى أن الشفعة شرعت لرفع ضرر الشركة كالباجي، قال باستحالتها مطلقا فيما لا ينقسم”[53].

يكشف هذا الخلاف بين فقهاء المذهب المالكي حول مشروعية الشفعة عن التأصيل الفقهي الدقيق والمختلف للعلة من تشريعها. فابن القاسم يربطها أساسًا برفع ضرر القسمة في الأملاك المشتركة، وبالتالي يستبعد إمكانية الشفعة في الأمور التي لا تقبل القسمة بطبيعتها، إلا إذا كانت تابعة لأصل قابل للقسمة. بينما يرى الباجي أن العلة الرئيسية للشفعة هي رفع ضرر الشركة ذاتها، مما يؤدي به إلى استبعادها بشكل مطلق فيما لا ينقسم، بغض النظر عن وجود أصل قابل للقسمة.

ويرتبط هذا التحليل الفقهي بشكل مباشر بالفقرة السابقة التي تدعو إلى تعديل المادة 303 من قانون الالتزامات والعقود لتقييد نطاق الشفعة في حالات محددة (البيع الرمزي، بين الأصول والفروع والأزواج). فالتوجه نحو تقييد الشفعة في هذه المعاملات ذات الطابع الاجتماعي الخاص يعكس السعي نحو تحقيق استقرار أكبر في المعاملات العقارية وتجنب استغلال حق الشفعة لأغراض تتعارض مع النية الأصلية للعقود[54].

كما أن الدعوة إلى تأطير التعامل القضائي مع القسمة الفعلية في العقارات غير المحفظة قانونيًا يصب في نفس الاتجاه نحو تعزيز الأمن الاقتصادي العقاري. فاعتبار القسمة الفعلية صحيحة متى توفرت معالم الاستقرار والتصرف الهادئ يهدف إلى إضفاء اليقين القانوني على وضعيات عقارية قائمة بحكم الواقع، خاصة في ظل غياب سند رسمي كالتحفيظ. هذا التوجه يسعى إلى تيسير تداول الحقوق وحماية الأطراف المتعاملة، وبالتالي تعزيز الثقة في النظام العقاري كدعامة للتنمية والاستثمار[55].

خاتمة:

هل نمتلك الجرأة القانونية لمواجهة الواقع العقاري؟

إن مسألة الأمن الاقتصادي العقاري في المغرب لم تعد مجرد إشكالية قطاعية، بل أصبحت من صميم الرهانات الوطنية الكبرى التي ترتبط ارتباطًا مباشرًا بجاذبية الاستثمار، وتحقيق العدالة المجالية، وصيانة الحقوق الفردية والجماعية. فرغم التقدم الملموس على مستوى التشريع وإحداث مؤسسات متخصصة، ما يزال الواقع يفرز اختلالات واضحة تؤثر على فعالية المنظومة العقارية، سواء من حيث الحماية القانونية، أو من حيث النجاعة المؤسساتية.

وقد بيّنت المحاور الثلاثة لهذا المقال أن تعدد المرجعيات القانونية، وتشتت الأنظمة، وضعف التنسيق، وتعقيد الإجراءات، كلها عناصر تُقوّض الاستقرار المطلوب، وتُضعف من مردودية العقار كمورد اقتصادي واجتماعي استراتيجي. كما أن استمرار ظواهر مثل التزوير، المضاربة، والنزاعات القضائية يكشف عن هشاشة الحماية القانونية في بعض جوانبها، ويجعل من التحديث التشريعي والمؤسساتي أمرًا لا يحتمل التأجيل.

من هنا، فإن التحول نحو إطار قانوني ومؤسساتي أكثر فاعلية لا ينبغي أن يقتصر على إصلاحات تقنية أو تعديلات جزئية، بل يجب أن يُبنى على رؤية شاملة تضع المواطن والمستثمر في قلب المنظومة، وتجمع بين وضوح النصوص، وسلاسة الإجراءات، واستقلالية القضاء، ورقمنة المعاملات، في إطار حكامة عقارية فعالة، قوامها التنسيق، الشفافية، والمساءلة.

إن بناء بيئة عقارية آمنة لا يتطلب فقط قوانين جيدة، بل إرادة سياسية وتعبئة مجتمعية تواكب هذا الورش الاستراتيجي، باعتبار أن العقار ليس مجرد معطى اقتصادي، بل هو أيضًا رافعة للعدالة الاجتماعية، والتنمية المجالية، والاستقرار المؤسساتي في مغرب يتطلع إلى ترسيخ دولة القانون وتحقيق النمو الشامل.

لقد أضحى الأمن الاقتصادي العقاري في المغرب ضرورة تنموية، لا ترفًا تشريعيًا. ورغم الترسانة القانونية المتقدمة، فإن عدم ترجمتها الفعلية، في ظل تحديات هيكلية ومؤسساتية، يعيق تحول العقار إلى رافعة حقيقية للنمو.

إن تحقيق هذا الأمن يقتضي:

• إرادة سياسية لتوحيد الرؤى بين مختلف الفاعلين.
• تحديثًا شاملًا للنصوص التشريعية.
• تأهيلًا للموارد البشرية.
• توجيه العقار نحو تحقيق العدالة الاجتماعية والمجالية.

فهل يتمكن المغرب من تحقيق هذا التوازن المعقّد بين صرامة النص ومرونة الواقع، ليحوّل العقار من مشكل مزمن إلى فرصة تنموية وطنية؟

[1] جواد النوحي، مقاربة سياسية للاستثمارات الأجنبية في المغرب”، الطباعة: منشورات عكاظة سنة 2010، ص 39.

[2] حميد بلمكي، “صناعة التشريع العقاري بالمغرب”، مطبعة الأمنية الرباط، الطبعة الأولى سنة 2022، ص 5 و 6.

[3] L’article 35 de la Constitution de 2011 stipule que: «Le droit de propriété est garanti.

La loi peut en limiter l’étendue et l’exercice si les exigences du développement économique et social du pays le nécessitent. Il ne peut être procédé à l’expropriation que dans les cas et les formes prévus par la loi.

L’Etat garantit la liberté d’entreprendre et la libre concurrence. Il œuvre à la réalisation d’un développement humain durable, à même de permettre la consolidation de la justice sociale et la préservation des ressources naturelles nationales et des droit des générations futures.

[4] Dahir n° 1-11-91 du 27 chaabane 1432 (29 juillet 2011) Portant promulgation du texte de la Constitution, Bullettin officiel n° 5964 bis du 28 chaabane 1432 (30/07/2011).

[5] نص الرسالة الملكية السامية الموجهة إلى المشاركين في المناظرة الوطنية حول السياسة العقارية للدولة ودورها في التنمية الاقتصادية والاجتماعية، المنعقدة بالصخيرات يومي 26-27 صفر 1437 الموافق 08-09 ديسمبر 2015.

[6] الإعلان العالمي لحقوق الانسان يعد وثيقة تاريخية هامة في تاريخ الانسان –صاغه ممثلون من مختلف الخلفيات القانونية والثقافية من جميع أنحاء العالم، واعتمدت الجمعية العامة الإعلان العالمي لحقوق الانسان في بارس في 10 كانون الأول/ ديسمبر 1948 بموجب القرار 217 ألف بوصفه أنه المعيار المشترك الذي ينبغي أن تستهدفه كافة الشعوب والأمم. وهو يحدد للمرة الأولى، حقوق الإنسان الأساسية التي يتعين حمايتها عالميا. وترجمت تلك الحقوق إلى 500 لغة من لغات العالم. ومن المعترف به على نطاق واسع أن الإعلان العالمي لحقوق الانسان قد ألهم ومهد الطريق لاعتماد أكثر من سبعين معاهدة لحقوق الانسان، مطبقة اليوم على أساس دائم على المستويين العالمي والإقليمي.

منشور بالموقع الالكتروني للأمم المتحدة: https://www.un.org/ar/about-us/universal-declaration-of-human-rights ، تاريخ الاطلاع: 24/04/2025، على الساعة: 20:00.

[7] المادة 17 من الإعلان العالمي لحقوق الإنسان، تنص على أنه:  ” لكل فرد حق في التملك، بمفرده أو بالاشتراك مع غيره.، لا يجوز تجريد أحد من ملكه تعسفا.”

[8] حميد بلمكي، “صناعة التشريع العقاري بالمغرب”، ص 438 و 439.

[9] Khadija KHETTOU, «Moulay Hafid Elalamy liquide Saham Europe et mise sur le continent africain», Article publié sur le site https://www.msn.com/fr , date et heure de la visite 23/04/2025, à 11 heures.

[10] الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان 1331 (12 أغسطس 1913) المتعلق بالتحفيظ العقاري كما وقع تغييره وتتميمه بالقانون رقم 14.07 الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.11.177 في 25 من ذي الحجة 1432 (22 نوفمبر 2011)، الجريدة الرسمية عدد 5998 بتاريخ 27 ذو الحجة 1432 (24 نوفمبر 2011)، ص 5575.

[11] القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.11.178 صادر في 25 من ذي الحجة 1432 (22 نوفمبر 2011)، الجريدة الرسمية عدد 5998 بتاريخ 27 ذو الحجة 1432 (24 نوفمبر 2011)، ص 5587.

[12] ظهير رقم 1.92.31 صادر في 15 من ذي الحجة 1412 (17 يونيو 1992) بتنفيذ القانون رقم 012.90 المتعلق بالتعمير، الجريدة الرسمية عدد 4159 بتاريخ 14 محرم 1413 (15 يوليو 1992)، ص 887.

[13] ظهير شريف رقم 1.81.254 صادر في 11 من رجب 1402 (6 مايو 1982) بتنفيذ القانون رقم 7.81 المتعلق بنزع الملكية لأجل المنفعة العامة وبالاحتلال المؤقت، الجريدة الرسمية عدد 3685 بتاريخ 3 رمضان 1403 (15 يونيو 1983)، ص 980.

[14] ظهير شريف رقم 1.95.213 صادر في 14 من جمادى الاخرة 1416 (8 نوفمبر 1995) بتنفيذ القانون الاطار رقم 18.95 بمثابة ميثاق للاستثمارات، الجريدة الرسمية عدد 4335 بتاريخ 6 رجب 1416 (29 نوفمبر 1995)، ص 3030.

[15] وزارة الاقتصاد والمالية، تقرير حول العقار العمومي المعبأ للاستثمار، مشروع قانون المالية لسنة 2016، ص 16.

[16] ادريس الفاخوري، السكن في ظل التشريعات العقارية الخاصة، مقال منشور بمجلة الأملاك، مجلة فصلية تعنى بالدراسات القانونية والفقهية، العدد السابع، السنة 2010، ص 16-17-18-19-20.

[17] نفس المرجع، ص 21-22-23.

[18] عبد علي كاظم المعموري، “الطوفان القادم توالد الأزمات في الاقتصاد الرأسمالي”، دار ومكتبة الحامد للنشر والتوزيع عمان، الطبعة الأولى 2012، ص 172.

[19] نفس المرجع، ص 173-174.

[20] رأي المجلس الاقتصادي والاجتماعي والبيئي، مشروع قانون رقم 12-107 يغير ويتمم بموجبه الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان 1331(12 أغسطس 1913) بمثابة قانون الالتزامات والعقود، الإحالة رقم 07/2014، وقد تمت المصادقة على هذا الرأي بالإجماع خلال الدورة العادية التاسعة والثلاثين للجمعية العامة للمجلس المنعقدة بتاريخ 26 يونيو 2014، ص 9.

[21] ادريس الفاخوري، السكن في ظل ال تشريعات العقارية الخاصة، مرجع سابق، ص 25-26.

[22] نفس المرجع، ص 25.

[23] جواد النوحي، “مقاربة سياسية للاستثمارات الأجنبية في المغرب”، الطباعة: منشورات عكاظ 2010، مؤسسة الملك عبد العزيز الدار البيضاء،ص 35 و176 و 117 و 178 و 179 و 180.

[24] محمد خيري،”العقار وقضايا التحفيظ العقاري”، مطبعة المعارف الجديدة الرباط، طبعة 2014، ص 36.

[25] أحمد دحمان، تلقي التعرضات وشروط تقديمها وقرارات المحافظ بشأنها، مداخلة في الندوة الوطنية المنظمة من طرف محكمة النقض، “نظام التحفيظ العقاري دعامة أساسية للتنمية قراءة في مستجدات قانون 14.07″، مطبعة الأمنية، الرباط، الطبعة الأولى 2015، ص 113.

[26] ادريس الفاخوري، المرحلة القضائية لمسطرة التحفيظ، مقال منشور بمجلة فضاء المعرفة القانونية، مجلة دورية محكمة تعنى بالدراسات والأبحاث القانونية والقضائية العدد الأول، سنة 2018، ص 53.

[27] قرار المجلس الأعلى عدد 2804 ملف مدني عدد 2251/1/1/97 بتاريخ 05/07/2000 أشار إليه عبد العزيز توفيق، قضاء المجلس الأعلى في التحفيظ العقاري من سنة 1991 إلى سنة 2002، مطبعة النجاح الجديدة الدار البيضاء، الطبعة الأولى 2003، ص 74-75.

[28] المختار عطار، “إشكالية التعرض على مطلب التحفيظ العقاري في ظهير 9 رمضان 1331″، مداخلة في أشغال الندوة الوطنية “نحو تشريع عقاري جديد”، التي نظمها مختبر الدراسات القانونية المدنية والعقارية، وذلك يومي 29 و 30 أبريل 2011، سلسلة الندوات والأيام الدراسية العدد 38، منشورات كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية مراكش، المطبعة والوراقة الوطنية، الطبعة الأولى 2011، ص 45.

[29] قرار عدد 61 بتاريخ 04/01/2006 ملف مدني عدد 44229/1/1/2004، مجلة الوكالة القضائية للمملكة، عدد خاص بالقضايا العقارية، العدد الثالث، دجنبر 2019، ص 23.

[30] قرار محكمة النقض عدد: 170/1، المؤرخ في: 20/03/2013، ملف مدني عدد: 2820-1-1-2012، غير منشور.

[31] قرار عدد 688 بتاريخ 8/1/1978 في الملف عدد 66942، مجلة الوكالة القضائية للمملكة، العدد الثالث دجنبر 2019، ص 26.

[32] قرار عدد 110 بتاريخ 21/4/1971، مجلة الوكالة القضائية للمملكة، العدد الثالث دجنبر 2019، ص 26.

[33] قرار محكمة النقض عدد 7911 بتاريخ 11 أكتوبر 1984 (غير منشور)، أورده فؤاد الصامت، القواعد الموضوعية للأمن العقاري، دراسة فقهية وقانونية وقضائية، دار السلام للطباعة والنشر والتوزيع-الرباط، الطبعة الثانية، سنة 2018، ص 259.

[34] عبد اللطيف لشهب، “العقار والتنمية وأثر الدولة عليه واقعيا وقانونيا”، مرجع سابق، ص 147-148.

[35] ادريس الفاخوري، “نظام التحفيظ العقاري وفق مستجدات القانون رقم 14.07″، مطبعة المعارف الجديدة، الرباط طبعة 2013، ص 3.

[36] أحمد الشحيتي، التحفيظ العقاري بين إكراهات التعميم وازدواجية النظام العقاري، مقال منشور بالمركز ادريس الفاخوري للدراسات والأبحاث في العلوم القانونية وجدة، الموقع الالكتروني: https://cieersjo.com/، تاريخ وساعة الاطلاع: 29/04/2025، على الساعة: 13:29.

[37] أحمد ادريوش، “أصول نظام التحفيظ العقاري بحث في مصادرة المادية والرسمية وفي توجيه الفقهاء لنظر الشرع الإسلامي عليه”، مطبعة الأمنية-الرباط، الطبعة الأولى، 2003م، ص 69-70.

[38] الجلسة الشهرية المتعلقة بالسياسة العامة مجلس النواب-(المادة 100 من الدستور)، جواب السيد سعد الدين العثماني رئيس الحكومة (سابقا) السؤال المحوري السياسة العقارية للدولة ودورها في التنمية الاقتصادية والاجتماعية، 25 يوليوز 2017، تم تحميله من الموقع الالكتروني: www.cg.gov.ma ، بتاريخ: 19/04/2025، على الساعة: 21:56.

[39] حميد بلمكي، مرجع سابق، ص 459.

[40] André BUTTGENBACH, Manuel de droit administratif, 3^eédition, 1^re Partie, Théorie générale du droit administratif BELGE, 1966, page 391.

[41] بنطيب أمال، مرجع سابق، ص 15.

[42] “صدر ظهير 12 أغسطس 1913، المعروف بـ”ظهير كولونيالي”، بهدف استعماري صريح يتمثل في استنزاف الأراضي وتسليمها للمستعمرين. ومع مرور ما يقرب من قرن على تطبيقه، أثبتت التجربة أن العديد من مقتضياته أصبحت متجاوزة وتثير إشكاليات قانونية واجتماعية واقتصادية. ورغم أن الفرصة كانت مواتية لإصدار قانون عصري جديد تمامًا يلغي الظهير القديم، اختار المشرع المغربي، وتحديدًا وزارة الفلاحة، نهج التعديل الجزئي مع الإبقاء على هيكلة الظهير الأصلي وتسميته. وقد بُرّر هذا الاختيار بأن الإدارة والأفراد اعتادوا على التعامل مع هيكلة الظهير وأرقام فصوله، وأن التكيف مع نص جديد كليًا سيكون صعبًا”.

• حميد بلمكي، “صناعة التشريع العقاري بالمغرب”، مرجع سابق، ص 428 و 429.

[43] السعيد السعداوي، “مسطرة التحفيظ في ظل القانون 07-14″، مقال منشور بسلسلة دفاتر محكمة النقض عدد 21، كتاب نظام التحفيظ العقاري دعامة أساسية للتنمية، مركز النشر والتوثيق القضائي بمحكمة النقض، سنة 2015، ص 26-27.

[44] قرار المجلس الأعلى (محكمة النقض حاليا) عدد: 1418 الصادر بتاريخ 20/09/2000 في الملف عدد 1468/99، أورده السعيد السعداوي، “مسطرة التحفيظ في ظل القانون 07-14″، مرجع سابق، ص 27.

[45] “ينص الفصل 109 من ظهير التحفيظ العقاري رقم: 14.07 على أنه: لا تقبل الأحكام الصادرة في مادة التحفيظ العقاري الطعن إلا بالاستئناف والنقض.

[46] إبراهيم بحماني، “توسيع مجال مدونة الحقوق العينية لتشمل جميع الأنظمة العقارية وتوحيد القوانين والمساطر المتعلقة بالنزاعات العقارية”، أشغال الندوة الوطنية المنظمة يومي 25 و 26 نونبر 2016 بعنوان العقار والتعمير، الجزء الأول، مطبعة المعارف الجديدة الرباط، الطبعة الأولى 2017، ص 250.

[47] نفس المرجع، ص 250 -251.

[48] نفس المرجع، ص 251.

[49] ينص الفصل 274 من مدونة الحقوق العينية على أنه: “تنعقد الهبة بالإيجاب والقبول. يجب تحت طائلة البطلان أن يبرم عقد الهبة في محرر رسمي. يغني التقييد بالسجلات العقارية عن الحيازة الفعلية للملك الموهوب وعن إخلائه من طرف الواهب إذا كان محفظا أو في طور التحفيظ. فإذا كان غير محفظ فإن إدراج مطلب لتحفيظه يغني عن حيازته الفعلية وعن إخلائه”.

[50] إبراهيم بحماني، ” توسيع مجال مدونة الحقوق العينية لتشمل جميع الأنظمة العقارية، وتوحيد القوانين والمساطر المتعلقة بالنزاعات العقاري”، مرجع سابق، ص 247.

[51] “فبالرجوع إلى قانون الالتزامات والعقود، فإن الشفعة تثبت في المنقول، كما تثبت في العقار، كما تثبت في العقار.

واستنادا إلى ظهير 2 يونيو، رأينا أن الشفعة ترد على العقارات المحفظة والحقوق العينية المتفرعة عن حق الملكية، القابلة للتداول بحد ذاتها، كما ورد ذلك صراحة في الفصل 25 من الظهير المذكور.

ووفقا للمذهب المالكي، فإنه لا خلاف في ثبوت الشفعة في العقار (كغيره من باقي المذاهب الأخرى)، لأن الأحاديث الواردة في الشفعة جاءت صريحة في ثبوتها في العقار، لأن الذي يقسم بالحدود والطرق هو العقار وحده”.

• محمد محجوبي، “الشفعة في الفقه المالكي والتشريع المغربي دراسة نظرية وتطبيقية مذيلة بملحق المجلس الأعلى في مادة الشفعة ابتداء من يونيو 1958″، مطبعة دار القلم الرباط، الطبعة الخامسة 2011، ص 75.

[52]إبراهيم بحماني، مرجع سابق، ص 247 و 248.

[53] محمد محجوبي، الشفعة في الفقه المالكي والتشريع المغربي”، مرجع سابق، ص 83.

[54] خديجة مضي، وياسين الكيوي، “دعوى القسمة الواردة على العقار المحفظ وفقا لمستجدات المادة 316 من مدونة الحقوق العينية”، مقال منشور بمجلة القانون والاعمال الدولية، كتاب العقار والاستثمار دراسات وتوجيهات، الإصدار الثالث، يوليوز 2020، ص 14 -15 -16.

[55] إبراهيم بحماني، ” توسيع مجال مدونة الحقوق العينية لتشمل جميع الأنظمة العقارية، وتوحيد القوانين والمساطر المتعلقة بالنزاعات العقاري”، مرجع سابق، ص 249.